Wenn die Versteuerung zum Vorteil wird

Die Flexibilisierung der Optionsmöglichkeiten, d.h. die freiwillige Versteuerung der Mieterträge im Immobilienbereich gibt Anlass, die MWST-Situation von geschäftlich genutzten Liegenschaften kritisch zu prüfen. So ist die Option nicht mehr davon abhängig, dass der Mieter MWST-pflichtig ist und die Liegenschaft für seine steuerbare Tätigkeit verwendet. Die Option ist nur noch dann ausgeschlossen, wenn die Liegenschaft ausschliesslich für private Zwecke genutzt wird.

Diese Ausweitung der Option macht es möglich, Mieterträge auch dann der Steuer zu unterstellen, wenn der Mieter nicht MWST-pflichtig ist und das Vorsteuerabzugsrecht auf der in der Miete enthaltenen MWST nicht besteht. Der finanzielle Vorteil – insbesondere bei Neubauten – liegt darin, dass die Vorsteuer auf den Anlagekosten sofort geltend gemacht werden kann und die MWST auf der Miete erst über die Jahre abgeliefert werden muss.

Da die Option von der ESTV nicht mehr bewilligt werden muss, ist – unter Zustimmung des Mieters und unter Beachtung der gesetzlichen Auflagen, die sich aus dem Mietrecht ergeben – auch eine rückwirkende Option denkbar. Die bisher ohne MWST fakturierten Mietrechnungen werden storniert und durch mit MWST belastete Rechnungen ersetzt. Die Rückwirkung  ist aber höchstens im Rahmen der Verjährungsfrist von 5 Jahren möglich und die konkrete Umsetzung muss detailliert geprüft werden. Erste Stellungnahmen der ESTV lassen darauf schliessen, dass sie einer rückwirkenden Option – allerdings ohne überzeugende Argumente und ohne gesetzliche Grundlage – kritisch gegenübersteht.

 

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