Bei der Liquidation MWST-Belastungen vermeiden

Die Steuerpflicht beginnt mit der Aufnahme der unternehmerischen Tätigkeit und endet bei Liquidation mit dem Abschluss des Liquidationsverfahrens. Dies bedeutet, dass die Unternehmung die Vorsteuern auch auf den Liquidationskosten geltend machen kann.

In einem aktuellen Fall ging es um den Verkauf eines Grundstückes zur Realisierung einer grossen Wohnüberbauung. Der Verkäufer betrieb auf dem Grundstück ein Restaurant, das bei einem Verkauf der Wohnüberbauung weichen musste. Da er in den letzten Jahren grössere Investitionen getätigt hat, stellt sich die Frage, ob diese Vorsteuern beim Verkauf des Grundstücks an die ESTV zurückerstattet werden müssen.

Gerade im Zusammenhang mit Liegenschaften gibt es Gestaltungsspielraum. Gibt der Verkäufer sein Restaurant auf und verkauft den Boden anschliessend mit der Liegenschaft, so wird dieser Verkauf als ausgenommener Umsatz zu behandeln sein. Der Käufer ist nicht daran interessiert, die Liegenschaft mit Option, d.h. mit 8% MWST-Belastung auf dem Kaufpreis zu übernehmen. Er kann wegen der zukünftigen Nutzung keinen Vorsteuerabzug geltend machen; das Grundstück wird ja mit einer privaten Wohnsiedlung überbaut.

Aus MWST-Sicht ist deshalb der Abbruch des Restaurants noch durch den Verkäufer die beste Lösung, weil er anschliessend nur noch unbebauten Boden verkauft, der nicht der MWST unterliegt. Bei dieser Variante stehen die Abbruchkosten mit der Liquidation des Restaurants im Zusammenhang und sind vollumfänglich zum Vorsteuerabzug zugelassen. Es kommt bei dieser Variante auch nicht zu einer Nutzungsänderung am Gebäude und die früher angefallenen Vorsteuern auf den Investitionen müssen nicht korrigiert werden.

Bautechnisch ist dieses Vorgehen unter Umständen nicht ideal, der Abbruch wird deshalb sehr oft durch den Käufer in Auftrag gegeben. Es kann deshalb zu Recht die Auffassung vertreten werden, dass der Käufer auch bei Kauf der überbauten Parzelle wirtschaftlich gesehen nur Land erwirbt. Die Liegenschaft ist für ihn wertlos; sie muss dem Neubau weichen und der bezahlte Kaufpreis spiegelt einzig den Landwert wieder. Bei dieser Variante unterliegt der Kaufpreis nicht der MWST; der Verkäufer kann allerdings auf den mit diesem Verkauf zusammenhängenden Aufwendungen keinen Vorsteuerabzug geltend machen. Damit der Verkäufer nicht dem Risiko einer Nutzungsänderung mit einer entsprechenden Korrektur der früher geltend gemachten Vorsteuern konfrontiert ist, ist im Vertrag klar darauf hinzuweisen, dass der Käufer für die Liegenschaft nichts bezahlt und nach dem Verkauf abbricht, um eine neue Überbauung zu realisieren. Da der Käufer eine Wohnüberbauung realisiert, kann er bei dieser Variante die Vorsteuern auf den Abbruchkosten nicht geltend machen.

Da Art. 31 Abs. 3 MWSTG bei Nutzungsänderungen von Liegenschaften eine lineare Abschreibung von 5% vorsieht, ist es für den Verkäufer empfehlenswert, den Sachverhalt der ESTV zur Beurteilung zu unterbreiten.

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