Option mit Hürden

Die Optionsmöglichkeiten sind gemäss Art. 22 MWSTG sehr stark liberalisiert worden und nicht mehr von einer Bewilligung der ESTV abhängig. Durch offenen Ausweis der Steuer kann jede von der Steuer ausgenommene Leistung versteuert werden. Im Immobilienbereich ist die Option nur dann ausgeschlossen, wenn die Liegenschaft ausschliesslich für private Zwecke verwendet wird.

Am einfachsten ist die MWST-liche Abwicklung dann, wenn die Liegenschaft ausschliesslich für steuerbare Zwecke genutzt wird und für alle Mietverhältnisse die Option zur Versteuerung der Mieteinnahmen gewählt werden konnte. Gerade bei Mieterwechseln kann dies nicht immer sichergestellt werden. Kann die Option nicht aufrecht erhalten werden, so kommt es zu einer Nutzungsänderung mit entsprechenden Korrekturen des bisher geltend gemachten Vorsteuerabzugs. Zur Vermeidung dieses administrativen Aufwands ist der Vermieter deshalb auch bereit, weiterhin „still“ zu optieren, wenn er vorübergehend an einen Mieter vermietet, der die MWST nicht als Vorsteuerabzug geltend machen. Damit trägt der Vermieter die MWST selber, muss aber seine Vorsteuern nicht korrigieren. Die Möglichkeit der „stillen Option“ stellt die ESTV (MWST-Branchen-Info 17, Liegenschaften, Ziff. 12) aber nur für Hauswartwohnungen und Sportanlagen zur Verfügung. Mit der stillen Option rechnet der Vermieter weiterhin die MWST auf den Mieterträgen ab, macht aber in den Mietrechnungen keinen Hinweis auf die MWST. Die ESTV versteht diese Versteuerung als Vorsteuerkorrektur und macht gleichzeitig die Auflage, dass die entsprechenden Beträge in der MWST-Deklaration als Vorsteuerkorrektur (und nicht als optierter Umsatz) rapportiert werden.

Diese Praxis ist zu einschränkend. Auf andere Mietverhältnissen, die vorübergehend nicht optiert werden, sollte die stille Option ebenfalls angewendet werden können. In einem aktuellen Verfahren hat die ESTV die stille Option aber nicht akzeptiert. Sie stellt sich auf den Standpunkt, dass eine Option nur dann gültig ist, wenn die Steuer offen ausgewiesen ist. Eine solch formalistische Betrachtungsweise ist vom Willen des Gesetzgebers nicht gedeckt. Wird die MWST abgeliefert, so besteht auch das Anrecht auf den Vorsteuerabzug. Einschränkungen sind nur dort berechtigt, wo der Gesetzgeber eine Option nicht vorsah wie im Finanz- und Versicherungsbereich oder bei ausschliesslich privat genutzten Liegenschaften.

Steht der Vermieter nun vor der Situation, dass er ein geschäftlich genutztes Objekt vorübergehend nicht optiert vermieten kann, dann hat er drei Möglichkeiten:

1. Er vermietet es ohne Option und nimmt die damit verbundenen Konsequenzen der Nutzungsänderung in Kauf (Korrektur der auf den Anlagekosten geltend gemachten Vorsteuern und kein Vorsteuerabzug auf den laufenden Aufwendungen)
2. Er vermietet es weiterhin mit MWST, weist in der Mietrechnung auf die MWST hin und trägt die MWST aber selber (die Miete versteht sich inkl. 8% MWST).
3. Er wählt die stille Option und macht in den Rechnungen keinen Hinweis auf die MWST. In diesem Fall muss er allerdings die ESTV über sein Vorgehen informieren, weil es ja von der publizierten Praxis der ESTV abweicht. Da aktuell ein Verfahren vor der ESTV hängig ist, besteht die Möglichkeit, dass die ESTV bis dahin das Vorgehen in begründeten Einzelfällen gutheisst oder gar ihre einschränkende Praxis ganz aufgibt.

Es wäre der richtige Schritt in noch weniger Formalismus.

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