Der Baubeginn ist entscheidend

Heute hat die ESTV den Entwurf der neuen Praxis für die Abgrenzung zwischen steuerbaren Werklieferungen und von der Steuer ausgenommenen Grundstückverkäufen publiziert. Die Branche hat nun noch die Möglichkeit zu den Details der neuen Regelung Stellung zu nehmen und der ESTV Änderungen am Entwurf vorzuschlagen.

Am Grundsatz wird sich aber nichts mehr ändern: Entscheidend ist, ob der Grundstückkaufvertrag vor oder nach Baubeginn unterzeichnet worden ist.

Für die neue Praxis gelten die folgenden weiteren Grundsätze:

  • Reine Werklieferungen, d.h. das Erstellen von Bauten auf fremdem Boden sind immer steuerbare Lieferungen und unterliegen der MWST zum Normalsatz. Abgrenzungs-fragen stellen sich nur, wenn der Käufer ein fertig geplantes und projektiertes Objekt mit einem Vertrag (Land und Gebäude) vor Fertigstellung erwirbt.
  • Wird der Vertrag nach Baubeginn abgeschlossen, dann liegt immer ein von der Steuer ausgenommener Grundstückkaufvertrag vor.
  • Der Wert des Bodens unterliegt nie der Steuer; er wird gemäss Art. 24 Abs. 6 Bst. c MWSTG nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen.
  • Wird für die Versteuerung des Grundstückverkaufs optiert, dann unterliegt der Verkaufspreis (ohne Wert des Bodens) der Steuer zum Normalsatz. Ob der Vertrag vor oder nach Baubeginn unterzeichnet worden ist, ist nicht von Bedeutung.
  • Wird in den Verträgen auf die MWST hingewiesen, dann ist die Steuer gemäss Art. 27 Abs. 2 MWSTG geschuldet. Allenfalls kann die Rechnung korrigiert werden.

Die Unternehmen haben die Wahl, ob sie zwischen 1.1.2010 und 1.7.2013 die alte Praxis anwenden wollen oder ob sie rückwirkend den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als massgebend betrachten. Ab 1.7.2013 gilt nur noch die neue Praxis.

In all den Fällen, bei denen der Grundstückkaufvertrag erst nach Baubeginn unterzeichnet worden ist, kann deshalb kritisch geprüft werden, ob eine allenfalls schon nach der alten Praxis abgerechnete MWST korrigiert werden kann.

Der Entwurf der Praxismitteilung der ESTV gibt auf eine Reihe von Detailfragen eine erste Antwort:

  • Der Baubeginn wird pro Bauwerk (z.B. ein Mehrfamilienhaus) festgelegt. Ob der Vertrag vor oder nach Baubeginn unterzeichnet worden ist, wird anschliessend pro Objekt (z.B eine einzelne Stockwerkeinheit) beurteilt.
  • Als Vertragsunterzeichnungen sind die öffentlich beurkundeten Grundstückverträge relevant
  • Die bisherige Praxis, wonach auch dann von einem (kombinierten) Vertragsverhältnis ausgegangen wird, wenn der Verkäufer des Bodens und der Bauunternehmer (Generalunternehmer, Investor) eng verbundene Personen sind, wird fortgeführt.

Wird ein Teil eines Bauwerkes als steuerbare Werklieferung qualifiziert und ein Teil als von der Steuer ausgenommener Grundstückverkauf, so stellt die Berechnung des Vorsteuerabzugs eine besondere Herausforderung dar. Die ESTV hat dazu Vereinfachungen und Pauschalen vorgesehen.

Die Anbieter von Bauten haben deshalb kritisch zu prüfen, wie sie ihre zwischen dem 1.1.2010 und dem 1.7.2013 abgewickelten Grundstückverkäufe MWST-lich behandelt haben. Allenfalls sind Korrekturen noch möglich. Zudem haben sie sich bewusst zu sein, dass der Abschluss von Grundstückkaufverträgen vor Baubeginn die MWST zum Normalsatz auslösen kann.

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