Der Entwurf, der die Praxis im Baugewerbe definitiv festlegt

Heute hat die ESTV den zweiten Entwurf der neuen Praxis für die Abgrenzung zwischen steuerbaren Werklieferungen und von der Steuer ausgenommenen Grundstückverkäufen publiziert. Die MWST-Praxis-Info 05 wird zwar noch als Entwurf bezeichnet; sie ist aber definitiv, wird einfach erst als definitiv publiziert, wenn die Broschüre auch auf französisch und italienisch übersetzt ist.

Ab 1. Juli 2013 wird für die Unterscheidung entscheidend sein, ob der Grundstückkaufvertrag vor oder nach Baubeginn unterzeichnet worden ist.

Verkäufer von noch zu erstellenden Bauwerken haben deshalb aus Sicht der MWST besonderes Augenmerk darauf zu richten, wann sie die Grundstückkaufverträge abschliessen. Wird der Kaufvertrag vor Baubeginn unterzeichnet, so geht die ESTV davon aus, dass der Kaufpreis (ohne Wert des Bodens) der MWST unterliegt. Wird der Kaufvertrag nach Baubeginn unterzeichnet, so liegt ein von der Steuer ausgenommener Verkauf eines Grundstückes vor.

Folgende Grundsätze sind in diesem Zusammenhang in Erinnerung zu rufen:

  • Reine Werklieferungen, d.h. das Erstellen von Bauten auf fremdem Boden sind immer steuerbare Lieferungen und unterliegen der MWST zum Normalsatz.
  • Der Wert des Bodens unterliegt nie der Steuer; er wird gemäss Art. 24 Abs. 6 Bst. c MWSTG nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen.
  • Wird für die Versteuerung des Grundstückverkaufs optiert, dann unterliegt der Verkaufspreis (ohne Wert des Bodens) der Steuer zum Normalsatz. Ob der Vertrag vor oder nach Baubeginn unterzeichnet worden ist, ist nicht von Bedeutung.
  • Wird in den Verträgen auf die MWST hingewiesen, dann ist die Steuer gemäss Art. 27 Abs. 2 MWSTG geschuldet. Allenfalls kann die Rechnung korrigiert werden.

Die Unternehmen haben die Wahl, ob sie zwischen 1.1.2010 und 30.6.2013 die alte Praxis anwenden wollen (die auf die Änderungswünsche und die Anzahlungen des Käufers abstellt) oder ob sie schon ab 1.1.2010 den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als massgebend betrachten. Ab 1.7.2013 gilt nur noch die neue Praxis.

Mit diesem Wahlrecht besteht auch die Möglichkeit, die Vergangenheit kritisch zu prüfen und allenfalls die bisherige Abrechnung zu korrigieren.

Für die neue Praxis sind zudem die folgenden Feststellungen relevant:

  • Als Vertragsunterzeichnungen sind die öffentlich beurkundeten Grundstückverträge relevant; Vorverträge ohne Grundbucheintrag, auch wenn Reservierungszahlungen geleistet werden, sind nicht relevant.
  • Der Baubeginn wird pro Bauwerk (z.B. ein Mehrfamilienhaus) festgelegt. Ob der Vertrag vor oder nach Baubeginn unterzeichnet worden ist, wird anschliessend pro Objekt (z.B eine einzelne Stockwerkeinheit) beurteilt.
  • Die bisherige Praxis, wonach auch dann von einem (kombinierten) Vertragsverhältnis ausgegangen wird, wenn der Verkäufer des Bodens und der Bauunternehmer (Generalunternehmer, Investor) eng verbundene Personen sind, wird fortgeführt.

Ist ein Bauwerk z.T. steuerbar, zum Teil von der Steuer ausgenommen verkauft worden, so bietet die ESTV für die Aufteilung der Vorsteuer an, dass auf die Verkaufspreise abgestellt werden kann.

Zusatzwünsche der Käufer werden MWST-lich wie das Bauwerk behandelt. Ist der Verkauf des Bauwerks steuerbar, so sind auch die Zusatzwünsche zu versteuern. Wenn eine effektive Zuteilung der Vorsteuern auf die Zusatzwünsche nicht möglich ist, so erlaubt die ESTV zur Vereinfachung einen Vorsteuerabzug in der Höhe von 85% der auf den Mehrkosten geschuldeten Umsatzsteuer.

Mit dieser Publikation ist die Unsicherheit über die MWST-liche Behandlung von Grundstückverkäufen zu Ende. Der Steuerpflichtige kann für die Abgenzung auf den Baubeginn abstellen. Da dieses Abgrenzungskriterium aber aus einem Grundstückverkauf noch lange nicht eine (steuerbare) Werklieferung macht, gibt es gute Gründe, in einem konkreten Fall die Praxis der ESTV gerichtlich anzufechten.

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2 Antworten zu Der Entwurf, der die Praxis im Baugewerbe definitiv festlegt

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