Le projet qui fixe définitivement la pratique dans l’immobilier

L’AFC a publié aujourd’hui le projet de détermination de la nouvelle pratique concernant la délimitation entre les fournitures d’ouvrage imposables et les ventes de propriétés non imposables. Si l’info TVA concernant la pratique (MWST-Praxis-Info 05, disponible en allemand seulement) est certes qualifiée de projet, elle est définitive et ne sera publiée comme étant définitive que lorsque la brochure sera traduite en français et en italien.

A compter du 1er juillet 2013, la date de signature du contrat d’achat de propriété, avant ou après le début du chantier, constituera l’élément décisif pour opérer la distinction.

C’est pourquoi, du point de vue de la TVA, les vendeurs de constructions qui restent à réaliser doivent y prêter une attention particulière au moment de la conclusion du contrats de vente d’une propriété. L’AFC part du principe que le prix d’achat (hors valeur du sol) est soumis à la TVA lorsque le contrat de vente est signé avant le début de la construction. Il est question d’une vente de propriété non soumise à l’impôt lorsque le contrat de vente est signé après le début de la construction.

Dans ce contexte, les principes de base suivants doivent être rappelés:

  • Les fournitures d’ouvrage pures, c.-à-d. la construction de bâtiments sur le terrain d’autrui constituent toujours des fournitures imposables, soumises à la TVA au taux normal.
  • La valeur du sol n’est jamais soumise à l’impôt et ne fait pas partie intégrante de la base d’imposition, conformément à l’art. 24 al. 6 let. c LTVA.
  • Le prix de vente (hors valeur du sol) est imposable au taux normal, lorsque le choix porte sur l’imposition de la vente de la propriété. Que la signature du contrat ait eu lieu avant ou après le début de la construction est sans importance.
  • L’impôt est dû, conformément à l’art. 27 al. 2 LTVA lorsque les contrats mentionnent la TVA. La facture peut éventuellement être corrigée.

Entre le 1er janvier 2010 et le 30 juin 2013, les entreprises peuvent choisir d’appliquer la pratique existante (qui se base sur les souhaits de modifications et les acomptes de l’acheteur) ou de considérer, dès le 1er janvier 2010, comme déterminant le moment de la conclusion du contrat. Seule la nouvelle pratique sera applicable à partir du 1er juillet 2013.

Cette option offre également la possibilité de soumettre le passé à un examen critique et corriger éventuellement le décompte existant.

Par ailleurs, les observations suivantes sont importantes en ce qui concerne la nouvelle pratique:

  • Les contrats portant sur des propriétés constatés par acte authentique sont déterminants pour la signature du contrat; les promesses de vente sans inscription au registre foncier ne comptent pas, même si des acomptes ont été versés à titre de réservation.
  • Le début de la construction est fixé par ouvrage (par exemple un immeuble à plusieurs appartements). L’examen de la date du contrat, avant ou après le début de la construction a ensuite lieu par objet (par exemple pour une unité d’étage particulière).
  • La pratique existante, consistant à se baser sur un rapport contractuel (combiné), même lorsque le vendeur du terrain et le constructeur de l’ouvrage (entrepreneur général, investisseur) sont étroitement liés, continue à être appliquée.

Dans le cas d’un ouvrage partiellement imposable et vendu en partie libéré de l’impôt, l’AFC propose de se baser sur les prix de vente, en vue d’une répartition de l’impôt préalable.

Sur le plan de la TVA, les souhaits additionnels des acheteurs sont traités de la même manière que l’ouvrage. Lorsque la vente de l’ouvrage est imposable, ces souhaits le sont également. Par simplification, l’AFC autorise une déduction de l’impôt préalable à raison de 85 % de l’impôt sur le chiffre d’affaires dû sur les coûts supplémentaires, lorsqu’une affectation effective de l’impôt préalable aux souhaits supplémentaires est impossible.

Cette publication met fin aux incertitudes concernant le régime de la TVA relatif aux ventes de propriétés. Le contribuable peut se baser sur le début de la construction pour procéder à la délimitation. Dans le cas concret, il existe de bonnes raisons de contester devant les tribunaux la pratique de l’AFC, étant donné que ce critère de délimitation ne transforme de loin pas une vente de propriété en une fourniture (imposable) d’ouvrage.

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Eine Antwort zu Le projet qui fixe définitivement la pratique dans l’immobilier

  1. mazda schreibt:

    C’est juste! c’est parfait! sauf que le sol dans d’autres pays est soumis a l’impôt.
    Mais tout à fait bravo!

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