Timing ist alles !

Wird beim Verkauf von Liegenschaften von der Option Gebrauch gemacht, dann ist auf dem Verkaufspreis (abzüglich Wert des Landes) die MWST zum Normalsatz von 8% geschuldet. Da es meist um Millionenbeträge geht, kann auch die abzulieferende MWST die Millionengrenze überschreiten. Es ist deshalb wichtig, auch dem Zeitpunkt der Fälligkeit der MWST und der Entstehung des Vorsteuerabzugs Rechnung zu tragen.

Bei der Abrechnung nach vereinbarten Entgelten – die Abrechnungsart, die von den meisten Steuerpflichtigen gewählt wird – entsteht die Umsatzsteuerschuld mit der Rechnungsstellung. Beim Grundstückverkauf ersetzt die öffentliche Beurkundung die Rechnungsstellung. Das Datum der Vertragsunterzeichnung vor dem Notar ist deshalb entscheidend. Wann das Geschäft im Grundbuch eingetragen wird und wann Übergang von Nutzen und Gefahr stattfindet, ist nicht relevant.

Der Zeitpunkt der Beurkundung und die Fälligkeit des Kaufpreises wird aus Sicht des Verkäufers idealerweise so gelegt, dass der Käufer die MWST bereits bezahlt hat, bevor sie der Verkäufer an die ESTV bezahlen muss. Aus Sicht des Käufers sollte der Kaufpreis – und damit die MWST – idealerweise erst dann fällig sein, wenn er die MWST als Vorsteuerguthaben schon von der ESTV zurückerstattet erhalten hat.

Will man die Interessen beider Parteien möglichst ideal kombinieren, so sollte der Beurkundungstermin auf das Ende des Quartals gelegt werden. Der Verkäufer hat die MWST 60 Tage nach Ablauf des Quartals der ESTV abzuliefern. Der Käufer kann die Vorsteuer sofort geltend machen und erhält den aus dem Vorsteuerabzug resultierenden Überhang 60 Tage nach Einreichung der Deklaration von der ESTV ausbezahlt. Wird die Fälligkeit der auf dem Kaufpreis lastenden MWST auf 60 Tage nach der Beurkundung gelegt, so ist die MWST nur einige wenige Tage bei der ESTV, bevor sie der Käufer als Vorsteuern wieder geltend machen kann. Immer vorausgesetzt, er beeilt sich nach Ablauf des Quartals mit der Deklaration.

Selbstverständlich kann man mit diesen Überlegungen auch einseitig die Interessen einer Partei vertreten. So wäre es aus Sicht des Verkäufers ideal, wenn der Verkauf zu Beginn des Quartals beurkundet wird und der Kaufpreis (inkl. MWST) sofort fällig wird. Dann liegt die MWST 150 Tage beim Verkäufer, bevor er sie der ESTV abliefern muss. Der Käufer kann in diesem Fall die MWST schon als Vorsteuerabzug geltend machen, bekommt das Geld von der ESTV aber erst 60 Tage nach Einreichen der Quartalsabrechnung.

Für die Grundstückgewinnsteuer ist nicht der Zeitpunkt der Beurkundung, sondern der Eintrag im Grundbuch der relevante Zeitpunkt. Das richtige Timing ist deshalb unter Berücksichtigung aller Steuern und weiteren nicht steuerlichen Aspekten festzulegen.

 

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