Wie die ESTV ausländische Immobilieninvestoren auch vertreiben kann

Der schweizerische Immobilienmarkt ist auch für ausländische Investoren hoch interessant. Immer wieder lesen wir von grossen Übernahmen, insbesondere von Geschäftsliegenschaften oder Shopping Centers durch ausländische Unternehmen. Dabei spielt auch die Mehrwertsteuer eine wichtige Rolle.

Bei diesen Liegenschaften wird meist für die Versteuerung der Mieterträge optiert, so dass auch die Übertragung der Liegenschaft im steuerbaren Bereich stattfindet. Entweder unterliegt der Kaufpreis (ohne Wert des Landes) der MWST oder es kommt das Meldeverfahren zur Anwendung. Dies bedingt die Registrierung der ausländischen Gesellschaft. Die Käufer verfügen in der Schweiz über keine weiteren Aktiven und die Liegenschaften werden über ausländische Gesellschaften (mit Sitz z.B. in Luxemburg) gehalten. Damit ist zwingend ein Steuerstellvertreter zu bestellen, der mit der ESTV die MWST-Deklarationen abwickelt. Zusätzlich ist eine Sicherheit z.B. in Form einer Barhinterlage, einer Bankgarantie oder einer Bürgschaft etc. zu leisten. Bisher konnten wir als Faustregel für die Bemessung der Höhe der Sicherheit auf die Nettosteuerforderung für ein Jahr abstellen. Für die Berechnung konnte der passende Saldosteuersatz herangezogen werden. In einem aktuellen Fall haben wir so eine Garantieleistung von einigen CHF 100’000 ermittelt. Wir waren deshalb sehr erstaunt, als uns die ESTV mitteilte, dass die Garantieleistung auf CHF 3.5 Mio festgelegt wird.

Diese um ein Vielfaches höhere Sicherheitsleistung beruht auf einer Praxisänderung der ESTV.  Sie begründete die Verschärfung mit mehreren aktuellen Fällen, bei denen die ESTV hohe MWST-Verluste einstecken musste. Die ausländischen Gesellschaften haben ihre Liegenschaften mit Option verkauft. Die MWST wurde von den Käufern bezahlt (und dann auch als Vorsteuerabzug geltend gemacht). Der Verkäufer hat aber die MWST nicht abgeliefert und seine letzten Verknüpfungen in die Schweiz (z.B. in Form eines Bankkontos) beendet.

Es ist davon auszugehen, dass die ESTV die Sicherheitsleistungen generell höher ansetzt. Kreative Ideen, wie die Sicherheitsleistungen möglichst konstengünstig gestellt werden können, sind deshalb gefragt.

 

 

 

 

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